La legge introduttiva
Il crowdfunding (letteralmente il finanziamento di folla ovvero una modalità di raccolta fondi presso il pubblico) è stato introdotto nell’ordinamento nazionale con il d. lgs. n. 30 del 10.03.2023, che adotta ed esegue la direttiva UE 2020/1503, per l’effetto emendando il Testo Unico della Finanza (il ben noto d. lgs. n. 58 del 24.02.1998).
Le piattaforme autorizzate
In concreto, la nuova disciplina istituisce la proponibilità di operazioni di crowdfunding tramite piattaforme autorizzate, dotate di patrimonio adeguato e sottoposte al controllo di Consob e Banca d’Italia. La piattaforma viene costituita con lo scopo di selezionare e proporre al pubblico un investimento immobiliare con modalità innovative, consistenti nel finanziamento di un progetto di sviluppo immobiliare tematico, di tipo residenziale, commerciale o turistico-alberghiero, ovvero nell’acquisizione diretta del bene immobile di interesse per impiegarlo sul mercato di riferimento.
Gli investimenti finanziari o immobiliari
Le operazioni di investimento sono note al pubblico anglosassone e ora anche in Italia come lending o equity crowdfunding, con le quali si indicano rispettivamente la prestazione di un finanziamento destinato alla realizzazione dell’investimento in favore di un operatore specializzato ovvero l’acquisizione diretta, pro – quota, in conformità all’importo investito, del bene immobile realizzato.
Contratto del tipo a formazione progressiva
In entrambi i casi si tratta di contratto a formazione progressiva, plurilaterale perché al contratto concorrono quanto meno tre soggetti (il risparmiatore, la piattaforma, l’operatore economico), misto, perché mista è la causa ex articolo 1325 c.c. tra finanziamento, compravendita e gestione, a fini di redditività ovvero di speculazione, qualora nel medio – lungo termine sia prevista la ricollocazione del bene sul mercato per ricavarne una plusvalenza. Non si tratta comunque di contratto tipico, malgrado la previsione normativa, perché la legge disciplina le modalità di esercizio dell’attività di crowdfunding, ma non, se non indirettamente, i requisiti del contratto.
Le caratteristiche del contratto
Il contratto stipulato tra le parti produce interessi meritevoli di tutela ed è, in quanto tale, disciplinato dalle previsioni civilistiche, in conformità all’articolo 1322 c.c. sull’autonomia contrattuale. Il rapporto che si stabilisce tra le parti del contratto comporta obbligazioni e responsabilità e si esplica nella preparazione, redazione, accettazione ed esecuzione del progetto. La realizzazione è rispettosa delle finalità economiche progettate, proposte al pubblico ed eseguite dalla piattaforma e dall’operatore. Il risparmiatore, sollecitato all’investimento ma estraneo alle dinamiche operative di scelta, gestione e disposizione del bene, è considerato il soggetto debole del rapporto, tutelato per questa ragione da Consob e Banca d’Italia.
Le responsabilità personali ed economiche
Nelle prevedibili questioni di responsabilità, che potranno concernere, in prospettiva, l’adeguatezza delle risorse, la completezza informativa e la diligenza operativa della piattaforma, oltre alla conformità del bene immobile alle attese di investimento, si potrà ricorrere alla verifica del rispetto di esecuzione del progetto, affidato, nella realizzazione, sia alla piattaforma, sia all’operatore economico, soggetti entrambi interessati e coinvolti direttamente, mediante ricorso ad un soggetto terzo, imparziale e “disinteressato”, privato o istituzionale.
La definizione delle controversie
Il compito della qualificazione dei rapporti e della definizione delle responsabilità sarà espletato da un arbitro o dalla giurisdizione in sede propria, nella fiducia che, in prevenzione ovvero in alternativa, nella sede della vigilanza, le denunce dei risparmiatori siano vagliate prontamente e seguite, all’occorrenza, dalle opportune reprimende. Le occasioni di impegno professionale di avvocati esperti in materia immobiliare, non meno che in materia di contratti a formazione progressiva, non mancheranno, a favore sia delle piattaforme, che degli operatori immobiliari, e, non meno, dei risparmiatori.
